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Zuordnung von Immobilien zu Betriebsvermögen oder Privatvermögen
Wirtschaftsgüter, die keine Grundstücke sind, werden entweder in vollem Umfang dem Betriebsvermögen (notwendig oder gewillkürt) oder dem Privatvermögen zuordnet. Auch die gemischte Nutzung führt wegen der oben erwähnten Nutzungsaufteilung zu einer Bilanzierung beim Betriebsvermögen oder beim Privatvermögen. Bei Grundstücken hingegen gilt vielmehr die Regel, dass der betrieblich genutzte Teil eines Grundstücks Betriebsvermögen und der privat genutzte Teile Privatvermögen darstellt. Daher ist ein unbebautes Grundstück entsprechend seiner tatsächlichen Nutzung dem Betriebs- oder Privatvermögen zuzuordnen. Bilanzsteuerrechtlich liegen hingegen bei einem bebauten Grundstück mindestens zwei eigenständige Wirtschaftsgüter vor, die einheitlich entweder dem Betriebs- oder dem Privatvermögen zuzuordnen sind, wobei für die Zuordnung grundsätzlich auf die tatsächliche Nutzung des Gebäudes abzustellen ist. Eine eigenständige Zuordnung des Grund und Bodens bei einem bebauten Grundstück kommt dann in Betracht, wenn dieser eigenständig genutzt wird (beispielsweise als Lagerplatz).
Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar eigenbetrieblichen Zwecken dienen, gehören zum notwendigen Betriebsvermögen (vgl. R 4.2 VII EStR), es sei denn, ihr Wert beträgt nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts (§ 9 BewG) des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR (vgl. § 8 EStDV, R 4.2 VIII EStR).
Dagegen sind umgekehrt Grundstücke, die einheitlich eigenen Wohnzwecken dienen, zwingend dem Privatvermögen zuzuordnen.
Schließlich können Grundstücke, die im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrags einheitlich fremden betrieblichen oder fremden Wohnzwecken dienen, als gewillkürtes Betriebsvermögen ausgewiesen werden, da diese regelmäßig objektiv geeignet sind, das Betriebskapital zu stärken (beispielsweise als Sicherheit zur Erlangung weiteren Fremdkapitals, vgl. R 4.2 IX EStR).
Wird ein Gebäude nebst dazugehörigem Grund und Boden dagegen teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, stellt jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile nebst dazugehörigem Grund und Boden jeweils ein eigenständiges Wirtschaftsgut dar (max. acht Wirtschaftsgüter), welches nach den zuvor beschriebenen Kriterien entweder dem Betriebs- oder dem Privatvermögen zuzuordnen ist (vgl. R 4.2 IV EStR unter vertiefend unter 5.2.1.3).
