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Kauf oder Pacht

01. Welche Kriterien muss der Existenzgründer bei der Entscheidung „Kauf oder Pacht“ eines Unternehmens betrachten?

Beim Kauf eines Unternehmens geht das komplette Eigentum des Unternehmens vom Seniorinhaber auf den Nachfolger über. Grundsätzlich gibt es drei wesentliche Varianten der Kaufpreiszahlung, die der Existenzgründer unbedingt mit seinem Steuerberater bzw. einem Experten (Gründungs-Coach) besprechen sollte (vgl. Tabelle, unten).

Bei der Verpachtung des Unternehmens erfolgt kein Eigentumswechsel, sondern die Firma wird gegen eine laufende Zahlung zur Verfügung gestellt. Veränderungen des Unternehmens darf der Pächter nur mit Zustimmung des Inhabers vornehmen.

Der nachfolgende Überblick zeigt wesentliche Unterschiede (Vor- und Nachteile) zwischen Kauf und Pacht, die der Existenzgründer sorgfältig abwägen sollte. Eine Beratung ist unbedingt erforderlich.

KaufPacht
Fester Gesamtbetrag muss gezahlt werden (als Einmalzahlung, in Raten oder als Rente; Finanzierungsproblem).Es muss kein Gesamtkaufpreis finanziert werden. Die Pacht kann aus den monatlichen Erträgen beglichen werden.
Abgeschlossener Vorgang, der nicht korrigierbar ist.Problem, wenn die Höhe der Pacht und die Ertragslage in einem Missverhältnis stehen.
Eindeutige PlanungsgrundlageJe nach Vertragsgestaltung ist der Pachtvertrag kurz- oder mittelfristig kündbar, bzw. eine Veränderung der Konditionen möglich.
Problem: In der Zukunft erweist sich der Kaufpreis als zu hoch.
Der Käufer übernimmt (grundsätzlich) alle Forderungen und Verbindlichkeiten (Mietverträge, Arbeits- und Versicherungsverträge). Es bestehen vertragliche Möglichkeiten des Haftungsausschlusses.Nachteil: Der Pächter kann ohne Zustimmung keine wesentlichen Änderungen vornehmen, wenn z. B. Maßnahmen zur Verbesserung der Ertragslage notwendig werden (z. B. Sortimentsverlagerung, Umbau der Betriebsstätte).
Alle Chancen und Risiken der Senior-Firma werden grundsätzlich übernommen (ggf. vertraglicher Haftungsausschluss).Die „Selbstständigkeit“ kann durch Kündigung des Pachtvertrages beendet werden. Pacht ist immer „Selbstständigkeit auf Zeit“.
Risiko: Der Gründer übernimmt/bezahlt ggf. eine Geschäftseinrichtung sowie Warenbestände, die veraltet sind, sodass ungeplante Investitionen kurz nach der Gründung entstehen.Nachteil: Verbessert sich der Good Will des Unternehmens während der Pachtzeit (Kundenstamm, Kooperationsverträge, nachhaltige Ertragslage) fließen diese Vorteile bei Beendigung des Vertrages an den Pächter.
Zusätzlich zu den genannten Argumenten ist eine steuerliche Gegenüberstellung der beiden Varianten erforderlich. Hier ergeben sich zum Teil deutliche Unterschiede. Eine Beratung ist unbedingt erforderlich (Steuerberater, Gründungs-Coach).

02. Was ist ein Kaufvertrag?

RECHTSGRUNDLAGEN

§ 433 BGB Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag.

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

03. Welche Anlagen gehören zum Kaufvertrag?

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (alle öffentlichen Abgaben für das Betriebsgrundstück wurden bis zum Übertragungsstichtag abgeführt)

  • Negativbescheinigung des Finanzamtes (bis zum Übertragungsstichtag liegen keine betrieblichen Steuerschulden vor)

  • Bestätigung der Sozialversicherung, dass alle SV-Beiträge abgeführt wurden.

04. Was ist ein Pachtvertrag?

RECHTSGRUNDLAGEN

§ 581 Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag.

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584 b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

05. Welche Anlagen gehören zum Pachtvertrag?

Vergleichen Sie auch die Anlagen zum Kaufvertrag (Frage 03.):

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (alle öffentlichen Abgaben für das Betriebsgrundstück wurden bis zum Übertragungsstichtag abgeführt)

  • Negativbescheinigung des Finanzamtes (bis zum Übertragungsstichtag liegen keine betrieblichen Steuerschulden vor)

  • Bestätigung der Sozialversicherung, dass alle SV-Beiträge abgeführt wurden.