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Steuerrechtliche Grundlagen - Erhaltungsaufwand - Baumaßnahmen bei Gebäuden

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Steuerrechtliche Grundlagen

Erhaltungsaufwand - Baumaßnahmen bei Gebäuden

Unter Erhaltungsaufwand versteht man (R 21.1 I 1 EStR)

  • Aufwendungen
  • für die Erneuerung von
    • bereits vorhandenen Teilen,
    • Einrichtungen oder
    • Anlagen.

Beispiel

Beispiel:
Austausch von Fenstern, Einbau einer Zentralheizung anstelle von Einzelöfen.

Merke

Die Konsequenz eines Erhaltungsaufwands ist, dass er in jenem Jahr als Aufwand zu erfassen ist, indem er geleistet wird.

Herstellungsaufwendungen werden erst bei verhältnismäßig großen Aufwendungen geprüft. Hierfür gilt die Regel, dass Aufwendungen für einzelne Baumaßnahmen nach Fertigstellung des Gebäudes grundsätzlich als Erhaltungsaufwand gelten, wenn Sie den Betrag von 4.000 € ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen (R 21.1 II 2 EStR).

Beispiel

Beispiel:
Zwei Jahre nach Bau eines Hauses werden am 01.02.2016 neue Fenster in dieses Haus eingesetzt. Hierfür wird dem Bauherrn ein Betrag von 2.200 € berechnet.

Nach Abzug der Umsatzsteuer handelt sich um ein Nettobetrag von 2.200/1,19 = 1.848,74 €. Der Betrag liegt damit unterhalb des Grenzwertes von 4.000 €, es handelt sich folglich um Erhaltungsaufwand und nicht um Herstellungsaufwand. Es ist also nicht zu prüfen, ob es sich um eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes handelt oder ob es lediglich um eine Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen geht. Die Aufwendungen sind damit im Jahre 2016 als Aufwand zu berechnen. Nicht hingegen kann also der Betrag aktiviert und auf die Laufzeit verteilt werden.

Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen

Auch Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen, welche

  • in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung entstehen und
  • im Verhältnis zum Kaufpreis für das Gebäude hoch sind,

zählen zu den Herstellungsaufwendungen, es handelt sich, genauer gesagt, um sog. anschaffungsnahen Herstellungsaufwand (R 21.1 IV EStR). Ein Zeitraum von drei Jahren nach dem Erwerbszeitpunkt bedeutet hierbei einen engen zeitlichen Zusammenhang. Das Verhältnis ist im Vergleich zum Kaufpreis hoch, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (R 21.1 IV 2 EStR).

Beachte also, dass wenn es sich um einen engen zeitlichen Zusammenhang handelt und zusätzlich das Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist, dass dann anschaffungsnaher Herstellungsaufwand, mithin Herstellungsaufwand vorliegt.

Dieser ist also zu aktivieren und abzuschreiben. Ist hingegen ein enger zeitlicher Zusammenhang da und das Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäude gesehen niedrig, so handelt es sich nicht um anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, sondern vielmehr um Erhaltungsaufwand, der im Jahr des Entstehens als Aufwand zu verrechnen ist.

Beispiel

Beispiel:
Der Metzgermeister Fritz Schwarte aus Hohenbocka (Sachsen) erwarb am 01.07.2015 ein neues betriebliches Gebäude für 400.000 €. Der Grund und Boden kostete ihn 100.000 €. Es entstehen Renovierungsaufwendungen im Jahre 2016 in Höhe von 50.000 € und im Jahre 2017 von 80.000 €.

Die Instandhaltungsaufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerbszeitpunkt an. Die zeitliche Voraussetzung des engen zeitlichen Zusammenhangs ist erfüllt, da die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes anfallen. Die betragsmäßige Voraussetzung liegt bei 15 % Anschaffungskosten des Gebäudes, also bei 0,15∙400.000 = 60.000 €. Die Kosten des Grundstücks sind also zu vernachlässigen.

Im Jahr 2016 übersteigen die Instandhaltungsaufwendungen diesen Grenzwert nicht, es handelt sich damit nicht um anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen, um Erhaltungsaufwand, der im Jahre 2016 sofort abzugsfähig ist. Im Jahre 2017 hingegen übersteigen die Aufwendungen die relevante Grenze, es liegt damit Herstellungsaufwand und kein Erhaltungsaufwand vor. Die Kosten von 80.000 € des Jahres 2017 sind zu aktivieren und auf die Laufzeit zu verteilen.