Erhaltungsaufwand - Baumaßnahmen bei Gebäuden

Unter Erhaltungsaufwand versteht man (R 21.1 I 1 EStR)

• Aufwendungen
• für die Erneuerung von
  • bereits vorhandenen Teilen,
  • Einrichtungen oder
  • Anlagen.

Herstellungsaufwendungen werden erst bei verhältnismäßig großen Aufwendungen geprüft. Hierfür gilt die Regel, dass Aufwendungen für einzelne Baumaßnahmen nach Fertigstellung des Gebäudes grundsätzlich als Erhaltungsaufwand gelten, wenn Sie den Betrag von 4.000 € ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen (R 21.1 II 2 EStR).

Nach Abzug der Umsatzsteuer handelt sich um ein Nettobetrag von 2.200/1,19 = 1.848,74 €. Der Betrag liegt damit unterhalb des Grenzwertes von 4.000 €, es handelt sich folglich um Erhaltungsaufwand und nicht um Herstellungsaufwand. Es ist also nicht zu prüfen, ob es sich um eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes handelt oder ob es lediglich um eine Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen geht. Die Aufwendungen sind damit im Jahre 2016 als Aufwand zu berechnen. Nicht hingegen kann also der Betrag aktiviert und auf die Laufzeit verteilt werden.

Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen

Auch Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen, welche

• in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung entstehen und
• im Verhältnis zum Kaufpreis für das Gebäude hoch sind,

zählen zu den Herstellungsaufwendungen, es handelt sich, genauer gesagt, um sog. anschaffungsnahen Herstellungsaufwand (R 21.1 IV EStR). Ein Zeitraum von drei Jahren nach dem Erwerbszeitpunkt bedeutet hierbei einen engen zeitlichen Zusammenhang. Das Verhältnis ist im Vergleich zum Kaufpreis hoch, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Die Instandhaltungsaufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerbszeitpunkt an. Die zeitliche Voraussetzung des engen zeitlichen Zusammenhangs ist erfüllt, da die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes anfallen. Die betragsmäßige Voraussetzung liegt bei 15 % Anschaffungskosten des Gebäudes, also bei 0,15∙400.000 = 60.000 €. Die Kosten des Grundstücks sind also zu vernachlässigen.

Im Jahr 2016 übersteigen die Instandhaltungsaufwendungen diesen Grenzwert nicht, es handelt sich damit nicht um anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen, um Erhaltungsaufwand, der im Jahre 2016 sofort abzugsfähig ist. Im Jahre 2017 hingegen übersteigen die Aufwendungen die relevante Grenze, es liegt damit Herstellungsaufwand und kein Erhaltungsaufwand vor. Die Kosten von 80.000 € des Jahres 2017 sind zu aktivieren und auf die Laufzeit zu verteilen.