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Recht und Steuern - Grundpfandrechte, Hypothek und Grundschuld

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Recht und Steuern

Grundpfandrechte, Hypothek und Grundschuld

Inhaltsverzeichnis

Bei einem GrundPfandrecht handelte sich stets um eine Belastung eines Grundstücks zur Sicherung einer bestimmten Geldsumme, also eines bestimmten Kredits. Der Name Grundpfandrecht sagt also bereits die Bedeutung aus, nämlich ein

  • Pfandrecht an einem

  • Grund(-stück).

Sollte der Schuldner ausfallen, so kann der Gläubiger seine Ansprüche aus dem belasteten Grundstück bzw. aus dem belasteten Gebäude befriedigen. Ein Grundpfandrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.

Hypothek

Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung einer bestimmten Forderung. Des weiteren ist sie akzessorisch, d.h. sie ist in ihrem Bestand von einer gesicherten Forderung abhängig. Die Hypothek steht dem Gläubiger demnach immer nur in Höhe der zugrundeliegenden Forderung zu und Einreden gegen die Forderung können auch gegen die Hypothek geltend gemacht werden. Folglich besteht für den Gläubiger ein dinglicher Anspruch an dem Grundstück, jedoch auch ein persönlicher Anspruch an den Schuldner. Die Übertragung der Hypothek funktioniert durch:

  • Abtretung der gesicherten Forderung

  • für eine wirksame Übertragung ist eine schriftliche Abtretungserklärung zwingend notwendig, sofern es sich um eine Briefhypothek handelt (Briefhypothek = Regelfall in der Praxis)

  • Hypothekenbrief muss dem Erwerber übergeben werden

  • Übergabe der Forderung auf den Erwerber = Übergang der Hypothek auf den neuen Inhaber

wirtschaftliche Gründe für die Übertragung der Hypothek:

  • Forderungsverkauf

  • Umschuldung (wenn beispielsweise eine andere Bank ein Darlehen zu einem geringeren Zins anbietet)

Problem bei der Übertragung der Hypothek:

Der Erwerber könnte sich bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung besteht. Um diese Problematik zu überwinden, erstreckt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung.

Eine Hypothek ist vom Bestehen einer Forderung abhängig und insofern akzessorisch.

Grundschuld

Die Grundschuld setzt keine persönliche Forderung des Gläubigers voraus. An den Eigentümer der Grundschuld ist eine Geldsumme zu zahlen, es handelt sich bei der Grundschuld um ein abstraktes Sicherungsmittel. Sie ist deswegen geeignet zur dinglichen Sicherung von Krediten.

Merke

Die Grundschuld bleibt als Sicherheit erhalten, wenn der Kredit zurückgezahlt wird. Die Rentenschuld ist als Kreditsicherungsmittel nur wenig geeignet, weil aus dem Grundstück regelmäßig eine wiederkehrende Rente zu zahlen ist.

Eine Grundschuld ist nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig und insofern fiduziarisch.