Abschreibung von Immobilien bei Privateinlagen

Wenn ein Gebäude aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen überführt, also eingelegt wird (Privateinlage), so müssen zunächst die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die bis zum Zeitpunkt der Einlage aufgelaufenen Absetzungen für Abnutzung oder Absetzungen für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen vermindert werden.

Erst dies bildet dann die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA (§ 7 I 5 EStG).

Die jährliche Absetzung für Abnutzung beträgt in den Jahren, in welchen das Haus noch zum Privatvermögen gehört, 2 % von 3.000.000, also 60.000 €. Da sich das Gebäude neun Jahre lang im Privatvermögen befindet, werden daher 9∙60.000 = 540.000 € abgeschrieben, der Restbuchwert liegt am 31.12.16 bei 2.460.000 €.

Bewertung mit dem Teilwert und Bilanzansatz

Bei der Einlage am 1.1.2017 ist das Gebäude in der Steuerbilanz mit seinem Teilwert von 3.500.000 € zu bewerten. Trotzdem bilden die Anschaffungskosten abzgl. der bisher vorgenommenen Absetzungen die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA, da es in der Aufgabenstellung keine Hinweise auf eine Einkünfteerzielung im Privatvermögen (z.B. durch Vermietung des Objekts) gibt. Mithin liegen die Anschaffungskosten abzgl. der bisher vorgenommenen Absetzungen bei 3.000.000 – 9∙60.000 = 2.460.000 €. Die AfA beträgt deswegen 2 % von diesem Restbuchwert, also 49.200 €. 

Der Bilanzansatz am 31.12.17 beträgt also 3.500.000 - 49.200 = 3.450.800 €.