Bilanzierung selbständiger Gebäudeteile

Selbständige Gebäudeteile sind Teile des Gebäudes, welche nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen. Sie sind selbstständige Wirtschaftsgüter.

Arten selbstständiger Gebäudeteile

Wegen des unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs unterscheidet man fünf unterschiedliche Arten selbstständiger Gebäudeteile (R 4.2 III EStR):

• Betriebsvorrichtungen,
• Scheinbestandteile,
• Ladeneinbauten und Schaufensteranlagen,
• Sonstige Mietereinbauten und
• sonstige selbstständige Gebäudeteile.

Betriebsvorrichtung 

Eine Betriebsvorrichtung ist eine Vorrichtung, mit der das Gewerbe unmittelbar betrieben wird.

Eine Betriebsvorrichtung gehört zu den beweglichen Wirtschaftsgütern und kann also linear oder degressiv abgeschrieben werden. Im ersten Jahr ist nur eine zeitanteilige Abschreibung (monatsgenau) möglich. Sie zählt selbst dann zu den beweglichen Wirtschaftsgütern, wenn sie ein wesentlicher Gebäudebestandteil ist (R 7.1 III EStR).

Der Lastenaufzug ist zivilrechtlich ein wesentlicher Gebäudebestandteil, kann also nicht losgelöst vom Gebäude genutzt werden und ist allein schon deswegen unbeweglich. Steuerrechtlich allerdings zählt der Lastenaufzug als Betriebsvorrichtung trotzdem zu den beweglichen Wirtschaftsgütern.

Scheinbestandteile

Ein Scheinbestandteil ist ein bewegliches Wirtschaftsgut, welches zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt wird (R 7.1 IV EStR). Es handelt sich um einen vorübergehenden Zweck, wenn

• die Nutzungsdauer der eingefügten Sachen länger ist als der voraussichtlich vorgesehene Nutzungszeitraum,
• wenn die Sache nach ihrem Ausbau noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert hat, also nicht lediglich einen Schrottwert und
• wenn nach den äußeren Umständen, also nach Art und Zweck der Verbindung, damit gerechnet werden kann, dass die eingefügte Sache später wieder entfernt wird.

Die Voraussetzungen müssen alle drei gleichzeitig gelten. Scheinbestandteile treten insbesondere im Zusammenhang mit Mietereinbauten , Mieterumbauten sowie bei Gebäuden auf fremden Grundstücken auf.

Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen

Es handelt sich bei den Ladeneinbauten und Schaufensteranlagen zwar privatrechtlich um wesentliche Gebäudebestandteile, diese werden aber steuerrechtlich als selbstständige Gebäudeteile behandelt. Der Grund für diese Ungleichbehandlung liegt darin, dass Ladeneinbauten und Schaufensteranlagen besonderen Zwecken dienen. Sie werden insgesamt als unbewegliches Anlagevermögen behandelt und wie Gebäude abgeschrieben (R 7.1 VI EStR), nämlich degressiv nach festen Prozentsätzen, konkret nach nach § 7 Va i.V.m. IV 2 EStG.

Sonstige Mietereinbauten

Sonstige Mietereinbauten werden nicht dem Grundstückseigentümer bzw. dem Gebäudeeigentümer zugerechnet, sondern dem Mieter (R 4.2 III Nr. 4 EStR). Wenn der Mieter die Einbauten für betriebliche Zwecke nutzt, so müssen sie in der Bilanz des Mieters aktiviert und danach abgeschrieben werden.